بسیاری از خریداران ملک در دبی تصور میکنند به محض امضای قرارداد (عقد)، مالک ملک هستند، اما حقیقت قانونی در دبی کمی متفاوت است. تا زمانی که نام شما در سیستم دایره اراضی دبی (DLD) ثبت نشود، شما از نظر قانون مالک نیستید، حتی اگر تمام پول ملک را پرداخت کرده باشید.
در نظام حقوقی امارات تفاوت سند رسمی و عقود در دبی مانند تفاوت بین نقشه گنج و خود گنج به حساب میآید. عقود به شما میگویند گنج کجا است و چگونه باید به آن برسید، اما تنها سند رسمی است که ثابت میکند صندوق گنج در دستان شما است. بسیاری از سرمایهگذاران به دلیل عدم آگاهی از این مرز ظریف، در مسیر انتقال مالکیت دچار سردرگمی میشوند. پس اگر میخواهید بدانید چگونه از اعتبار قراردادهای خود مطمئن شوید و چه زمانی باید برای دریافت سند اقدام کنید، تا انتهای این مطلب با ما همراه باشید.
مشاوره رایگان با مشاورین عربلند
آشنایی با تفاوت سند رسمی و عقود در دبی برای سرمایهگذاران
وقتی در دبی ملکی را انتخاب میکنید، وارد بخشی از اصطلاحات قانونی میشوید. تفاوت سند رسمی و عقود در دبی مرز بین تعهد و دارایی است.
سند رسمی (Ttile Deed)
سند رسمی که در دبی به آن Title Deed میگویند، سندی است که مستقیماً توسط دایره اراضی دبی (DLD) صادر میشود. این سند ثابت میکند که شما مالک بلامنازع ملک هستید.
- حقوق قانونی: با داشتن این سند شما حق فروش، اجاره دادن قانونی (از طریق سیستم Ejari) و رهن گذاشتن ملک در بانک را دارید.
- امنیت: این سند در پایگاه داده دولت ثبت شده و هیچکس نمیتواند ادعایی روی ملک شما داشته باشد.
عقود (Oqood)
عقود یا قراردادها، توافقنامههایی هستند که شرایط معامله را مشخص میکنند. مشهورترین آنها شامل MOU (یادداشت تفاهم) یا SPA (قرارداد خرید و فروش) میشود.
- ماهیت: عقود نشاندهنده نیت خریدار و فروشنده است.
- محدودیت: داشتن یک قرارداد امضا شده، به معنای انتقال مالکیت در سیستم دولتی نیست. عقود فقط یک تعهد است که در صورت انجام شروط، ملک به شما منتقل شود.
بیشتر بدانید: اصطلاحات ملکی در دبی
تفاوت سند رسمی و عقود در دبی در پروژههای پیشفروش
در پروژههای در حال ساخت (Off-plan)، تفاوت سند رسمی و عقود در دبی پررنگتر میشود. در این مرحله شما سندی به نام Oqood دریافت میکنید.
- عقود: عقود یک سند موقت برای ملکهای در حال ساخت است. این سند به دولت اعلام میکند که این واحد خاص به نام شما رزرو شده و سازنده حق فروش آن به شخص دیگری را ندارد.
- تبدیل به سند رسمی: تنها زمانی که پروژه تکمیل شود و گواهی پایان کار صادر گردد، این عقود به Title Deed یا همان سند رسمی تبدیل میشود.
نکته: اگر در پروژه در حال ساخت هستید، داشتن عقود الزامی است، اما نباید آن را با سند رسمی ملک آماده اشتباه بگیرید.
| ویژگی | عقود (Contracts/Oqood) | سند رسمی (Title Deed) |
| مرجع صادرکننده | سازنده یا بین طرفین (ثبت در سیستم Oqood) | دایره اراضی دبی (DLD) |
| نوع مالکیت | مالکیت معلق یا تعهدی | مالکیت قطعی و نهایی |
| قابلیت رهن بانکی | دشوار و محدود به شرایط خاص | کاملاً امکانپذیر |
| کاربرد اصلی | تعیین شرایط قیمت و زمان تحویل | اثبات نهایی دارایی در مراجع قانونی |
مشاوره رایگان با مشاورین عربلند
مراحل گذار از عقد به سند رسمی در دبی
برای درک بهتر تفاوت سند رسمی و عقود در دبی باید مسیر معامله را بشناسید:
- امضای MOU (عقد): خریدار و فروشنده بر سر قیمت توافق میکنند و این عقد، عقد خصوصی است.
- دریافت NOC: فروشنده از سازنده نامه عدم اعتراض میگیرد.
- مراجعه به DLD یا دفاتر ثبت (Trustee Office): در این مرحله، قرارداد (عقد) به دولت ارائه میشود.
- صدور Title Deed (سند رسمی): پس از پرداخت هزینهها، دولت سند قبلی را باطل و سند جدید را به نام خریدار صادر میکند.
تفاوت سند رسمی و عقود در دبی از نظر بار حقوقی
یکی از مسائل مهم در تفاوت سند رسمی و عقود در دبی، نحوه برخورد دادگاهها با آنها ست. اگر اختلافی بین خریدار و فروشنده پیش بیاید:
- اگر فقط عقد داشته باشید، شما باید برای الزام به انجام تعهد شکایت کنید. یعنی دادگاه باید فروشنده را مجبور کند که ملک را به نام شما بزند.
- اگر سند رسمی داشته باشید، شما صاحب ملک هستید و هرگونه تعرض به آن، تصرف در مال غیر محسوب میشود و قدرت اجرایی شما بسیار بالاتر است.
جایگاه سیستم عقود در پروژههای در حال ساخت
اگر در حال خرید ملک پیشفروش باشید و سند رسمی نداشته باشید، تکلیف شما چیست؟ اینجا جایی است که سیستم Oqood وارد میشود.
سیستم عقود در واقع یک ثبت موقت است. این سیستم برای پر کردن شکافِ تفاوت سند رسمی و عقود در دبی طراحی و استفاده میشود. وقتی شما ملکی را پیشخرید میکنید، سازنده موظف است قرارداد شما را در سامانه Oqood ثبت کند.
- کارکرد: این ثبت موقت به شما اطمینان میدهد که واحد مذکور در لیست داراییهای دولتی به نام شما “رزرو” شده است.
- انتقال: پس از تکمیل ساختمان، این ثبت موقت (Oqood) طی یک فرآیند اداری به سند قطعی (Title Deed) تبدیل میشود.
مشاوره رایگان با مشاورین عربلند
تفاوت سند رسمی و عقود در دبی از نظر تسهیلات بانکی و رهن
یکی از مهمترین جنبههای تفاوت سند رسمی و عقود در دبی، زمانی مشخص میشود که شما به عنوان خریدار قصد دارید از بانکهای امارات وام بگیرید.
۱. وام روی ملکهای دارای سند رسمی
بانکها در دبی تشنه املاکی هستند که دارای Title Deed یا همان سند رسمی باشند. چون ریسک این املاک برای بانک صفر است. پس اگر شما سند رسمی داشته باشید، بانک ملک را به عنوان وثیقه برمیدارد و در کمترین زمان ممکن تسهیلات را آزاد میکند. در اینجا سند رسمی به عنوان یک دارایی نقدشونده شناخته میشود.
۲. چالش وام روی عقود و قراردادها
اگر شما ملکی را در مرحله پیشفروش خریداری کرده باشید و فقط عقود (Oqood) در اختیار داشته باشید، مسیر دریافت وام کاملاً متفاوت است. در این حالت بانک به جای خودِ ملک، روی قرارداد شما وام میدهد.
تفاوت مهم: نرخ بهره وام روی عقود معمولاً کمی بالاتر است و بانکها فقط با سازندگان معتبر (مانند اعمار یا نخیل) کار میکنند. این نشاندهنده قدرت کمتر عقود نسبت به سند رسمی در بازارهای مالی است.
سخن پایانی
آشنایی با تفاوت سند رسمی و عقود در دبی اولین قدم برای یک سرمایهگذاری ایمن است. دبی بازار فرصتها است، اما عبور از مسیر قراردادهای پیچیده و رسیدن به سند رسمی، نیاز به راهنمای کاربلد دارد که پیچوخمهای قانونی DLD را به خوبی بشناسد.
اگر به دنبال خرید ملک در دبی هستید و میخواهید خیالتان از بابت اصالت قراردادها و صحت صدور سند رسمی راحت باشد، مشاورین املاک عربلند در کنار شما هستند. ما در عربلند نه تنها بهترین گزینههای بازار را به شما معرفی میکنیم، بلکه تا لحظه دریافت سند رسمی در دایره اراضی دبی و ثبت نهایی مالکیت، از منافع قانونی شما دفاع خواهیم کرد. با ما، فاصله بین یک قرارداد ساده تا سند قطعی را با اطمینان طی کنید.
سوالات متداول
آیا با داشتن قرارداد خرید (عقد) میتوانم ملک را بفروشم؟
در اغلب موارد بله، اما تحت شرایط خاص. اگر ملک در حال ساخت باشد، باید طبق قوانین سازنده و پس از پرداخت درصد مشخصی از ثمن معامله، انتقال قرارداد انجام شود. اما در ملکهای آماده، فروش نهایی حتماً نیازمند انتقال سند رسمی است.
هزینه تبدیل عقود به سند رسمی چقدر است؟
بهطور کلی هزینه ثبت در دایره اراضی دبی (DLD Fee) معادل ۴ درصد ارزش ملک است که معمولاً خریدار آن را پرداخت میکند تا سند رسمی صادر شود.
آیا سند رسمی دبی منقضی میشود؟
خیر، سند رسمی مالکیت (Freehold) دائمی است و تا زمانی که ملک را نفروشید یا به ارث نرسد، به نام شما باقی میماند.
آیا سند رسمی میتواند با اطلاعات موجود در عقود متفاوت باشد؟
خیر، در زمان صدور سند رسمی، اداره اراضی دبی دقیقاً بر اساس اطلاعات ثبت شده در سیستم عقود و قرارداد SPA، متراژ و مشخصات را در سند نهایی درج میکند. اگر اختلافی باشد، ملاک نهایی سند رسمی صادر شده از سوی دولت است.
اگر نام من در عقود (Oqood) باشد، آیا میتوانم ویزای دبی بگیرم؟
خیر، اداره مهاجرت دبی (GDRFA) و پلیس دبی برای صدور ویزای سرمایهگذاری، تنها اصل Title Deed (سند رسمی) را میپذیرند که نشاندهنده اتمام پروژه و مالکیت قطعی شما باشد.
آیا عقود شامل مشاعات ساختمان هم میشود؟
در عقود معمولاً به کلیات مشاعات اشاره میشود، اما در سند رسمی، سهم دقیق شما از زمین و مشاعات طبق استانداردهای انجمن مالکان ذکر میگردد.
