بازار املاک دبی به‌واسطه قوانین شفاف، زیرساخت‌های پیشرفته و قابلیت دسترسی آسان برای اتباع خارجی، به یکی از پررونق‌ترین بازارهای خرید، فروش و اجاره در خاورمیانه تبدیل شده است. اما همان‌قدر که شروع یک معامله نیازمند دقت، برنامه‌ریزی و مشورت حقوقی است، پایان دادن یا فسخ قراردادِ ملکی نیز مستلزم آگاهی کامل از فرآیندها، شرایط قانونی و آسیب‌پذیرترین مراحل حقوقی خواهد بود. در این مقاله از وب‌سایت مشاورین املاک عربلند، مراحل قانونی فسخ چه در قراردادهای خرید و چه در قراردادهای اجاره بررسی می‌شوند. با ما همراه باشید.
مبانی و انواع فسخ و لغو قرارداد ملکی در دبی
لغو قرارداد ملکی در دبی بر اساس چارچوب‌های قانون مدنی امارات و رویه‌های اجرایی ثبت‌شده در سازمان زمین و املاک دبی انجام می‌پذیرد. در این بخش، چهار نوع اصلی فسخ قرارداد را بررسی خواهیم کرد:
- فسخ توافقی:
وقتی دو طرف معامله (خریدار و فروشنده یا موجر و مستأجر) کاملاً موافق با پایان یافتن قرارداد باشند، می‌توانند با تنظیم یک توافق‌نامه رسمی، فرآیند فسخ را تسهیل کنند. این توافق‌نامه، شامل شرایط بازگشت وجه یا تسویه حساب، زمان‌بندی تحویل ملک و سایر نکات لازم است. - فسخ قضایی:
در صورتی که طرف مقابل به تعهدات خود عمل نکرده باشد و هیچ توافقی صورت نگیرد، هریک از طرفین می‌توانند با ارائه مستندات معتبر، موضوع را به دادگاه ارجاع دهند. قاضی پس از بررسی مدارک، می‌تواند حکم به فسخ قرارداد یا الزام اجرای مفاد شود. - فسخ مشروط قراردادی:
قراردادها اغلب بندهایی دارند که به‌موجب آن، در صورت وقوع شرایطی خاص مثل تأخیر در پرداخت، امکان فسخ بدون نیاز به حکم دادگاه مهیا می‌شود. این بندها باید دقیقاً و با جزئيات در قرارداد ذکر شده باشند تا از بروز اختلاف جلوگیری کنند. - فسخ قانونی یا قهری:
در شرایطی مانند تخریب فیزیکی ملک، تغییر غیرقابل‌پیش‌بینی حاکمیت قانون، یا بروز حادثه‌ای که اجرای قرارداد را غیرممکن می‌سازد، قرارداد به‌صورت خودکار فاقد اعتبار می‌شود.
فرآیند فسخ در قراردادهای خرید ملک
خرید ملک به‌ویژه پروژه‌هایی که در حال احداث هستند، ممکن است با ریسک‌هایی مانند تأخیر در تحویل یا عدم پیشرفت متناسب با تعهدات همراه باشد. در چنین مواردی، روند قانونی فسخ شامل مراحل زیر است:
- ارسال اخطار رسمی به سازنده:
ابتدا باید تأخیر به‌طور واضح و رسمی از طریق نامه یا ایمیل مستند به سازنده اطلاع داده شود. این اطلاع شامل تاریخ، شرح تأخیر و درخواست عملیاتی برای ادامه روند قرارداد است. - فرصت برای جبران تأخیر:
قانوناً به سازنده زمان مشخصی (معمولاً ۳۰ تا ۶۰ روز) داده می‌شود تا تأخیر را جبران کند یا مدارک لازم برای توضیح وضعیت پروژه ارائه دهد. - مراجعه به سازمان زمین و املاک برای بررسی:
در صورت عدم همکاری سازنده، خریدار می‌تواند درخواست بررسی از سوی سازمان مربوطه را بدهد. این نهاد پرونده را به‌طور کامل بررسی می‌کند و مراحل فسخ را بدون نیاز به محاکم دادگستری آغاز می‌نماید، یا در صورت پیچیدگی، آن را به دادگاه ارجاع خواهد داد. - بازپرداخت وجه بر اساس میزان پیشرفت پروژه:
در صورتی که فسخ به‌دلیل تأخیر یا تخلف صورت گیرد، درصدی از مبلغ پرداختی برمی‌گردد. این درصد بر اساس میزان پیشرفت پروژه تعیین می‌شود؛ یعنی هرچقدر پروژه به مرحله تکمیل نزدیک‌تر بوده باشد، مبلغ قابل استرداد کمتر خواهد بود.
فرآیند فسخ در قراردادهای اجاره
تمام قراردادهای اجاره باید از طریق سامانه رسمی اجاره Ejari ثبت شوند؛ این ثبت، تضمینی برای رعایت قوانین و تسهیل فرآیند فسخ فراهم می‌آورد. مراحل فسخ یک قرارداد اجاره عبارتند از:
- مطالعه دقیق شرایط فسخ در قرارداد:
بندهای مربوط به فسخ زودهنگام، میزان جریمه، جریمه دیرکرد یا شرایط خاص باید کاملاً خوانده و درک شوند. - اعلام کتبی تخلیه به موجر:
اطلاع‌رسانی باید معمولاً حداقل ۹۰ روز قبل از تخلیه انجام شود. این اطلاع به‌صورت رسمی از طریق نامه، ایمیل یا از طریق سامانه ثبت شده ثبت می‌شود. - توافق بر سر جریمه و شرایط تخلیه:
بسیاری از اختلافات از طریق مذاکره حل می‌شوند. توافق بر سر مبلغ قابل پرداخت و شرایط تحویل ملک به‌طور واضح تعیین‌کننده روند بعدی است. - آماده‌سازی مدارک ضروری:
مدارکی مانند قرارداد اجاره، کارت هویت اماراتی یا پاسپورت، نامه عدم مخالفت (NOC) از مالک در صورت نیاز، قبض خدمات اخیر (آب، برق، گاز) و فرم رسمی فسخ باید حاضر باشند. - لغو رسمی و ثبت‌شده قرارداد در سامانه Ejari:
بعد از تسویه حساب و بررسی وضعیت ملک، ادامه فسخ باید در سامانه Ejari ثبت و پروسه رسمی خاتمه داده شود. - بازگشت ودیعه به مستأجر:
پس از تحویل ملک و در صورت نبود خسارت یا بدهی، مبلغ ودیعه به مستأجر بازگردانده می‌شود. در صورت وجود بدهی یا خرابی، مبالغ لازم کسر می‌شوند.
چالش‌ها و اختلافات رایج در فرآیند فسخ
در بسیاری از موارد، فسخ قانونی قرارداد در دبی به‌سادگی انجام نمی‌شود و ممکن است با موارد زیر روبه‌رو شود:
- جریمه فسخی بیش از حد توافق‌شده:
موجر یا فروشنده گاهی رقم جریمه‌ای بیش از حد توافق‌شده مطالبه می‌کند؛ تا اجازه فسخ را به سختی بدهد. - تعیین منبع خسارت،استهلاک یا سوءاستفاده
تمایز بین خسارت ناشی از استفاده نادرست ملک و استهلاک طبیعی، زمینه اختلاف میان طرفین ایجاد می‌کند. - تاخیر در استرداد وجوه یا ودیعه:
در صورت فسخ غیررسمی یا عدم توافق بر سر میزان خسارت، بازگشت وجه با تأخیر انجام شده و مستأجر یا خریدار گیر دچار مشکل خواهد شد. - فسخ غیرقانونی یک‌طرفه:
اگر یکی از طرفین بدون مجوز قانونی قرارداد را فسخ کند، ممکن است مجبور به پرداخت جریمه و رفتار قضایی علیه خود شود.
توصیه‌های کاربردی پیش از اقدام به لغو قرارداد ملکی در دبی
قبل از هر اقدامی، رعایت نکات زیر بسیار مهم است:
- مطالعه دقیق مفاد قرارداد پیش از امضا:
بندهای مرتبط با فسخ باید با دقت خوانده شوند تا از بروز اختلاف یا سوءتفاهم جلوگیری شود. - ثبت و نگهداری تمام مکاتبات رسمی:
ایمیل‌ها، پیام‌ها، نامه‌ها و هرگونه مکاتبه رسمی می‌تواند در صورت پیش‌آمدن اختلاف، سند معتبر و مفید باشد. - استفاده از مشاوره حقوقی متخصص:
یک وکیل متخصص در زمینه املاک دبی یا تیم مشاورین املاک عربلند می‌تواند مسیر را شفاف کند، هزینه و زمان را کاهش دهد و از اشتباهات پرهزینه جلوگیری کند. - فسخ از طریق کانال‌های رسمی:
هم در خرید و هم در اجاره، توجه شود که تنها با استفاده از مسیر قانونی و رسمی وضعیت حقوقی طرفین شفاف باقی می‌ماند و در آینده با مشکل مواجه نمی‌شود.
نتیجه‌گیری
فسخ و لغو قرارداد ملکی در دبی، اگرچه از نظر قانونی امکان‌پذیر است، اما در عمل فرآیندی حساس، پرچالش و نیازمند دقت فراوان خواهد بود. چه در مقام خریدار باشید و چه مستأجر، آشنایی کامل با قوانین، مراحل اجرایی و مدارک لازم از بروز خسارت‌های مالی و مشکلات حقوقی جلوگیری می‌کند. در صورت نیاز به مشاوره همین امروز با تیم ما در مشاورین املاک عربلند تماس بگیرید تا تمامی مراحل به درستی انجام شوند.
سوالات متداول
آیا امکان فسخ یک‌طرفه قرارداد ملکی در دبی بدون رضایت طرف مقابل وجود دارد؟
معمولاً خیر. فسخ قرارداد بدون توافق طرف مقابل تنها زمانی مجاز است که در قرارداد بند مشخصی برای فسخ یک‌طرفه پیش‌بینی شده باشد یا طرف مقابل به تعهدات خود عمل نکرده باشد و این موضوع قابل اثبات باشد.
جریمه فسخ زودهنگام قرارداد اجاره در دبی معمولاً چقدر است؟
این مبلغ بسته به قرارداد متفاوت است اما اغلب برابر با دو ماه اجاره یا مبلغی مشابه تعیین می‌شود. در برخی موارد، با توافق طرفین، جریمه کاهش یا حذف می‌شود.
روند فسخ رسمی قرارداد خرید ملک در دبی چقدر زمان می‌برد؟
فسخ رسمی قرارداد خرید ملک ممکن است بسته به شرایط پروژه و بررسی‌های قانونی بین چند هفته تا چند ماه طول بکشد، اما فسخ ثبت قرارداد اجاره معمولاً ظرف یک روز کاری انجام می‌شود.
