خرید ملک در دبی در سال‌های اخیر برای بسیاری از ایرانیان تبدیل به یکی از جذاب‌ترین گزینه‌های سرمایه‌گذاری، مهاجرت و ایجاد درآمد غیرفعال شده است. برج‌های مدرن، زندگی لوکس، اقامت‌های سرمایه‌گذاری و رونق بازار املاک، همه باعث شده‌اند نام دبی بیش از همیشه در میان سرمایه‌گذاران ایرانی شنیده شود. اما در پس این جذابیت، دام‌هایی پنهان شده که اگر با دید غیرحرفه‌ای یا احساسی وارد شوید، می‌توانند به از دست رفتن بخش زیادی از سرمایه منجر شوند. در این مقاله از وب‌سایت مشاورین املاک عربلند قصد داریم مهم‌ترین اشتباه رایج ایرانیان در خرید ملک در دبی را بررسی کنیم و در مسیر خرید ملک در دبی مرتکب می‌شوند و راهکارهای جلوگیری از آن‌ها را نیز ارائه دهیم.
ناآگاهی از قوانین، یک اشتباه رایج ایرانیان در خرید ملک در دبی
یکی از رایج‌ترین و در عین حال خطرناک‌ترین اشتباهات، شناخت سطحی از قوانین ملکی دبی است. در حالی که ایران ساختار ساده‌تری در مالکیت املاک دارد، در دبی تنها اتباع خارجی می‌توانند در مناطق خاصی که به آن‌ها Freehold گفته می‌شود، اقدام به خرید ملک نمایند.
بسیاری از ایرانی‌ها به اشتباه تصور می‌کنند که خرید ملک در هر منطقه‌ای از دبی، حق اقامت دائم یا مالکیت دائمی برایشان به همراه دارد، در حالی که در بسیاری موارد، مالکیت زمانی و مشروط است و حتی برای فروش یا انتقال آن نیز نیاز به مراحل قانونی متعدد وجود دارد. همچنین آشنایی با قوانین اقامت، مهاجرت، محدودیت‌های ارث و انتقال ملک به وارثان، نکاتی هستند که بدون مشاوره حقوقی ممکن است باعث بروز مشکلات پیچیده و حتی از بین رفتن سرمایه شوند.
محاسبه نکردن هزینههای پنهان و جانبی خرید ملک
در نگاه اول، قیمت ملک در دبی ممکن است بسیار مناسب و رقابتی به نظر برسد، اما قیمت نهایی خرید ملک بسیار فراتر از مبلغ روی کاغذ است. هزینه‌هایی مانند:
- کمیسیون مشاور املاک (معمولاً ۲٪)
- هزینه ثبت سند نزد دپارتمان زمین دبی (معمولاً ۴٪)
- هزینههای خدمات ساختمان و نگهداری سالانه
- بیمه ملک، مالیات، هزینه سرویس‌دهی
- کارمزد تبدیل ارز ریال به درهم یا دلار
- هزینه حساب بانکی، اقامت یا تمدید اقامت
در مجموع ممکن است تا ۱۵٪ بیش از قیمت پایه برای شما هزینه در پی داشته باشد. متأسفانه بسیاری از ایرانی‌ها این هزینه‌ها را در محاسبات اولیه در نظر نمی‌گیرند و در نتیجه پس از خرید با کسری بودجه و فشار مالی روبرو می‌شوند.
تصمیم‌گیری هیجانی بر اساس تبلیغات
وقتی پروژه‌های زیبای دبی را در بروشورهای براق یا غرفه‌های نمایشگاهی مشاهده می‌کنید، همه چیز ایده‌آل به نظر می‌رسد. اما مشکل زمانی آغاز می‌شود که تصمیم خرید بر اساس تبلیغات، احساس و بدون تحلیل واقعی بازار انجام شود. بازار املاک دبی تحت تأثیر متغیرهایی مثل عرضه زیاد، شرایط جهانی اقتصاد، نرخ بهره، قوانین اقامت و روندهای ساخت‌وساز است. در نتیجه قیمت‌ها ممکن است نه‌تنها رشد نکنند بلکه برای مدتی کاهش هم بیابند. بسیاری از پروژه‌ها توسط شرکت‌هایی با سابقه ضعیف و فاقد اعتبار ساخته می‌شوند که یا تحویل پروژه را به تعویق می‌اندازند یا کیفیت مطلوب را ارائه نمی‌دهند. خرید از پروژه‌های فاقد تاییدیه RERA یا شرکت‌های بی‌اعتبار، بسیار پرریسک است.
نداشتن مشاور حقوقی و تحلیل‌گر مالی حرفه‌ای
یکی از اصول ابتدایی در معاملات بین‌المللی، استفاده از تیم حقوقی و مالی متخصص است. اما بسیاری از ایرانی‌ها به افراد واسطه، بنگاه‌های غیررسمی یا مشاوران بدون مجوز اعتماد می‌کنند. این در حالی است که قراردادهای خرید ملک در دبی معمولاً به زبان انگلیسی و با مفاهیم حقوقی پیچیده تنظیم می‌شوند. نادیده گرفتن تنها یک بند در قرارداد میتواند باعث پرداخت جریمه، از دست دادن ودیعه یا حتی از بین رفتن کامل سرمایه شود. راهکار ساده است: همیشه با وکیل رسمی و آشنا به قوانین دبی وارد معامله شوید. از صحت مجوز سازنده، وضعیت حقوقی زمین، شرایط مالکیت و حتی ضمانت تحویل پروژه اطمینان حاصل کنید.
بی‌توجهی به نوسانات ارز و تورم داخلی
سرمایه‌گذاری در خارج از کشور همیشه نیازمند تبدیل ارز داخلی به ارز خارجی است. در ایران، این موضوع یکی از بزرگ‌ترین ریسک‌های اقتصادی محسوب می‌شود. افرادی که در زمان پرداخت پیش‌پرداخت ملک در دبی مشکلی ندارند، ممکن است به دلیل جهش نرخ ارز، در پرداخت اقساط بعدی دچار مشکل شوند. این موضوع نه‌تنها باعث تأخیر در تکمیل مالکیت می‌شود بلکه در برخی موارد، قرارداد توسط سازنده فسخ می‌شود و بخش زیادی از مبلغ پرداختی از بین می‌رود. ریسک‌های ارزی در ایران را باید بسیار جدی گرفت و برای آن استراتژی مشخص داشت.
دیدگاه کوتاه‌مدت به سرمایه‌گذاری
برخی ایرانی‌ها با تصور اینکه دبی مانند تهران همیشه در مسیر رشد سریع قیمتی است، وارد این بازار می‌شوند. اما واقعیت این است که دبی بارها رکود، کاهش قیمت یا ثبات طولانی‌مدت را تجربه کرده است.
اگر ملک را با هدف اجاره دادن می‌خرید، ممکن است ماه‌ها طول بکشد تا مستأجر مناسب پیدا شود یا قیمت اجاره کمتر از سطح انتظارات شما باشد. بازار دبی نیازمند دیدگاه بلندمدت، صبر و تحلیل واقعی است؛ نه انتظار سود فوری.
انتخاب اشتباه محل پروژه یا سازنده
صرفاً لوکس بودن یک پروژه یا ظاهر زیبا، نباید معیار انتخاب شما باشد. منطقه‌ای که در آن ملک خریداری می‌کنید باید از نظر دسترسی، آینده رشد، دسترسی به مدارس و مراکز تجاری بررسی شود. همچنین بررسی سابقه سازنده، رضایت مشتریان قبلی، کیفیت پروژه‌های گذشته و داشتن مجوزهای رسمی، باید شرط اولیه تصمیم‌گیری باشد. پروژه‌هایی که در محل‌های نامطلوب قرار دارند، بعدها با افت قیمت، رکود فروش یا عدم اجاره‌پذیری مواجه می‌شوند.
تصور اشتباه درباره اقامت از طریق خرید ملک
بسیاری از ایرانیان فکر می‌کنند که خرید هر نوع ملک در دبی، به‌طور خودکار منجر به اقامت دائم برای خانواده خواهد شد. اما واقعیت این است که اقامت ملکی در دبی مشروط، موقتی و محدود به شرایطی خاص است.
- مبلغ ملک باید حداقل ۷۵۰ هزار درهم باشد
- فقط یک اقامت به خریدار تعلق میگیرد (نه همه اعضای خانواده)
- اقامت برای یک سال یا دو سال صادر می‌شود و نیاز به تمدید دارد
- با فروش ملک، اقامت به‌طور کامل لغو می‌شود
بنابراین پیش از خرید ملک برای اهداف اقامتی، حتماً از مشاور حقوقی متخصص مهاجرت یا کارناسان ما در مجموعه عربلند راهنمایی بگیرید.
با آگاهی سرمایه‌گذاری کنید، نه با احساس
خرید ملک در دبی میتواند سکوی پرتابی برای رشد سرمایه یا ورود به زندگی بین‌المللی باشد؛ اما به شرطی که با چشم باز، اطلاعات کامل و بهره‌گیری از مشاوره تخصصی انجام شود. اشتباهاتی که در بالا بررسی کردیم، بارها برای دیگر ایرانیان اتفاق افتاده و هزینههای سنگینی در پی داشته است.
پس اگر شما هم در فکر ورود به بازار املاک دبی هستید:
- با وکلای رسمی و کارشناسان املاک معتبر مانند تیم مشاورین املاک عربلند مشورت کنید
- ساختار حقوقی، مالیاتی و مالکیتی دبی را بشناسید
- از نوسانات نرخ ارز و هزینههای جانبی غافل نشوید
- از شرکت‌های سازنده معتبر و پروژه‌های دارای مجوز خرید کنید
- و حتماً با دیدگاه بلندمدت وارد بازار شوید، نه با هیجان
با رعایت این اصول، می‌توانید از فرصت‌های واقعی بازار املاک دبی بهره‌مند شوید، بدون اینکه قربانی ریسک‌های پنهان شوید.
نتیجه‌گیری از اشتباه رایج ایرانیان در خرید ملک
بازار ملک در دبی پتانسیل بالایی برای رشد سرمایه، زندگی باکیفیت و اقامت جذاب دارد؛ اما فقط برای کسانی که با آگاهی، برنامه‌ریزی و مشاوره تخصصی وارد می‌شوند. اشتباهات رایجی که بسیاری از سرمایه‌گذاران ایرانی مرتکب می‌شوند، می‌توانند به سادگی باعث از بین رفتن بخشی از سرمایه، مشکلات حقوقی یا حتی از دست رفتن کل پروژه شوند. اگر تصمیم دارید در این مسیر قدم بگذارید، توصیه می‌کنیم پیش از هر اقدامی، از مشاوره رایگان متخصصان مجرب ما در عربلند استفاده کنید. ما در کنار شما هستیم تا مطمئن شویم هیچ تصمیمی را بدون اطلاعات کافی نمی‌گیرید، و سرمایه‌تان در امن‌ترین مسیر ممکن حرکت میکند.
سوالات متداول
آیا خرید ملک در هر منطقه دبی به معنای مالکیت دائمی است؟
خیر، فقط در مناطق Freehold امکان مالکیت کامل وجود دارد و در سایر مناطق مالکیت زمانی و مشروط است.
آیا خرید ملک در دبی اقامت دائم برای همه اعضای خانواده ایجاد میکند؟
خیر، اقامت ملکی مشروط است، معمولاً به خریدار تعلق میگیرد و نیاز به تمدید دارد.
آیا قیمت اعلامشده ملک همان مبلغ نهایی است؟
خیر، باید هزینههای جانبی مثل کمیسیون، ثبت سند، بیمه و خدمات سالانه را نیز محاسبه کنید که میتواند تا ۱۵٪ بیشتر از قیمت پایه باشد.
