دبی، یکی از شهرهای بین‌المللی و پیشرفته در منطقه خلیج فارس، سالانه میزبان هزاران مهاجر، نیروی کار خارجی و سرمایه‌گذار است. با رشد سریع بازار املاک و اجاره، نیاز به نظم و قانونمندی در روابط میان مالک و مستأجر اهمیت بیشتری پیدا کرده است. برای جلوگیری از سوءتفاهم، کلاهبرداری و اختلافات حقوقی، دولت دبی سیستمی قانونی تحت عنوان سامانه اجاری (Ejari) راه‌اندازی کرده که همه قراردادهای اجاره باید از طریق آن ثبت شوند. اما چرا این ثبت رسمی تا این اندازه حیاتی است؟ در ادامه با بررسی جامع مراحل اجاره ملک در دبی، مزایا و الزامات ثبت قرارداد در دبی، به این پرسش پاسخ خواهیم داد.
اهمیت ثبت قرارداد در سامانه Ejari
ثبت قرارداد اجاره در سامانه Ejari فقط یک اقدام اداری نیست، بلکه گامی حیاتی در جهت قانونی و رسمی کردن رابطه میان مستأجر و مالک است. این ثبت برای موارد زیر ضرورت دارد:
- اثبات حقوقی مستأجر در صورت بروز اختلاف با مالک
- دریافت خدمات عمومی مانند آب، برق و اینترنت از طریق DEWA
- استفاده از قرارداد برای ثبت اقامت خانوادگی
- امکان ارائه قرارداد به عنوان مدرک در مراجع قانونی
- حفظ امنیت اطلاعات و جلوگیری از اجاره‌های غیرمجاز
در حقیقت، اگر قرارداد اجاره در سامانه Ejari ثبت نشده باشد، از نظر قانونی اعتباری ندارد و مستأجر نمی‌تواند از حقوق خود در برابر مالک دفاع کند.
مراحل اجاره ملک در دبی و ثبت قانونی آن
فرایند اجاره ملک در دبی به صورت شفاف، گام‌به‌گام و قانونی تعریف شده است. آشنایی با این مراحل می‌تواند به مستأجران کمک کند تا با اطمینان کامل وارد این فرایند شوند.
-
جستجوی ملک مناسب
اولین قدم، پیدا کردن ملک مطابق با نیازها و بودجه شخصی است. در دبی، بازار اجاره تنوع بالایی دارد و گزینه‌ها شامل آپارتمان، ویلا، استودیو و مجتمع‌های لوکس هستند. علاوه بر کسب کمک از تیم مشاورین املاک عربلند، منابع معتبر برای جستجو شامل موارد زیر هستند:
نکات کلیدی در انتخاب ملک:
- سطح امنیت محله
- دسترسی به مترو، اتوبوس و جاده‌های اصلی
- نزدیکی به مدرسه، محل کار، مراکز خرید
- وجود امکانات رفاهی مانند استخر، باشگاه، پارکینگ
- وضعیت نگهداری و نظافت مجتمع
-
بازدید حضوری از ملک
پس از انتخاب ملک، در صورت امکان از آن بازدید حضوری داشته باشید. گاهی تماشای فیلم و عکس‌های آنلاین نیز می‌توانند به شما کمک کنند. در بازدید حضوری به نکات زیر دقت کنید:
- عملکرد تهویه هوا (AC) و وسایل برقی
- وضعیت دیوارها، سقف و کف‌پوش
- بررسی شیرآلات، لوله‌کشی، برق
- تایید وجود امکانات ذکرشده در آگهی
- پرسش درباره آخرین نوسازی یا تعمیرات انجام‌شده
-
مذاکره درباره شرایط اجاره
پس از بازدید و تایید ملک، نوبت به مذاکره درباره شرایط قرارداد می‌رسد. بندهای مهمی که باید مورد توافق قرار گیرند:
- مبلغ اجاره سالانه
- نحوه پرداخت (یک‌جا یا چک‌های قسطی)
- مبلغ ودیعه (معمولاً ۵٪ از مبلغ اجاره یا یک تا سه ماه اجاره)
- مسئولیت‌های تعمیرات جزئی و اساسی
- نحوه فسخ قرارداد یا تمدید آن
توصیه می‌شود که تمام موارد مورد توافق به صورت مکتوب در قرارداد درج شود. برای این کار با تیم مشاورین املاک عربلند در تماس باشید.
-
پرداخت پیش‌پرداخت و رزرو ملک
پس از توافق، مستأجر باید مبلغی به عنوان پیش‌پرداخت یا ودیعه رزرو (حدود ۵٪) پرداخت کند. در این مرحله، مستأجر باید:
- رسید رسمی دریافت کند
- کپی کارت شناسایی یا پاسپورت مالک را داشته باشد
- از صحت مالکیت ملک مطمئن شود (در صورت امکان سند مالکیت را مشاهده کند)
-
امضای قرارداد اجاره ملک
قرارداد اجاره باید به دقت مطالعه شود. همه جزئیات مهم باید در آن درج شده باشند، از جمله:
- مشخصات کامل مستأجر و مالک
- آدرس دقیق ملک
- مبلغ اجاره و نحوه پرداخت
- مدت قرارداد (معمولاً یکساله)
- شرایط بازگرداندن ودیعه
- مسئولیت هزینه‌های مصرفی (آب، برق، اینترنت)
این قرارداد باید به زبان انگلیسی یا عربی باشد و حتماً یک نسخه مهرشده در اختیار مستأجر قرار گیرد.
-
ثبت قرارداد اجاره ملک در دبی در سامانه Ejari
بعد از امضای قرارداد، باید آن را در سامانه Ejari ثبت کنید. این سامانه وابسته به اداره زمین دبی (Dubai Land Department) است و به هر قرارداد یک شماره شناسایی منحصر به‌فرد اختصاص می‌دهد.
مدارک لازم برای ثبت Ejari:
| توضیحات | مدرک مورد نیاز |
|---|---|
| بین موجر و مستأجر باید به‌صورت رسمی و قانونی امضا شده باشد. | قرارداد اجاره امضا شده |
| پرداخت وجه تضمینی از طرف مستأجر به موجر که معمولاً معادل ۵٪ یا یک ماه اجاره است. | رسید ودیعه اجاره (Security Deposit) |
| کارت شناسایی رسمی امارات برای مستأجر الزامی است. | Emirates ID مستأجر |
| در صورتی مورد نیاز است که موجر شخص حقیقی باشد. | کپی پاسپورت موجر |
| برای تطبیق هویت و ثبت رسمی قرارداد. | کپی پاسپورت مستأجر |
| باید اقامت یا ویزای معتبر در امارات داشته باشد. | ویزای مستأجر |
| تنها در صورتی لازم است که قرارداد به‌جای مالک، توسط وکیل امضا شده باشد. | کپی سند وکالت |
| برای اثبات قانونی بودن مالکیت و ملک مورد اجاره. | کپی سند مالکیت ملک |
| فقط در صورتی مورد نیاز است که ملک به عنوان ملک تجاری اجاره داده می‌شود. | مجوز تجارت (Trade License) |
هزینه ثبت قرارداد در Ejari:
- ثبت آنلاین: ۱۵۵ درهم + ۵٪ مالیات
- ثبت حضوری در مراکز تایپ: حدود ۲۲۰ درهم
نکته: ثبت قرارداد را می‌توان از طریق اپلیکیشن Dubai REST یا Dubai Now نیز انجام داد.
-
دریافت کلید ملک
پس از ثبت رسمی و پرداخت اجاره، نوبت به تحویل ملک است. قبل از دریافت کلید، مطمئن شوید که:
- نسخه قرارداد همراه شماست
- چک‌های پرداختی به نام مالک واقعی صادر شده‌اند
- ملک از نظر فیزیکی تحویل شده و آماده سکونت است
-
ثبت خدمات آب و برق (DEWA)
برای استفاده از آب و برق، باید به اداره DEWA مراجعه کنید و شماره Ejari را ارائه دهید. ثبت‌نام آنلاین نیز از طریق وب‌سایت DEWA امکان‌پذیر است. هزینه مصرف ماهیانه به مواردی چون نوع ملک، مصرف خانوار، و سیستم سرمایش بستگی دارد.
مراحل ثبت ملک به صورت آنلاین
همانطور که اشاره شد، اپلیکیشن‌های موبایل Dubai Now و Dubai REST برای ثبت نام ایجاری قابل استفاده هستند. برای این کار مراحل زیر را انجام دهید:
- در اپلیکیشن Dubai REST، ابتدا برنامه را نصب کرده، به بخش خدمات بروید و RERA را انتخاب کنید.
- گزینه شروع ثبت نام ایجاری را انتخاب و فرم را با اطلاعات دقیق پر کنید و مدارک لازم را بارگذاری نمایید.
- پس از ثبت، موجر یا صاحب ملک باید ثبت نام مستأجر را در اپلیکیشن تایید کند.
- پس از تایید، هزینه ثبت نام ایجاری را پرداخت کرده و گواهی ایجاری را دریافت خواهید کرد.
- پس از ثبت نام، شماره ایجاری و بارکد منحصر به فرد دریافت می‌کنید که برای خدماتی مانند اتصال آب و برق DEWA، اینترنت، مجوز فعالیت تجاری و ویزای اقامت کاربرد دارد.
اگر از طریق آژانس املاک مانند مشاورین املاک عربلند اقدام کنید، این مراحل ثبت را برای شما انجام می‌دهند.
نکات حقوقی حیاتی در قرارداد اجاره ملک در دبی
بر اساس قوانین دبی، حقوق مستأجر و مالک به صورت واضح تعریف شده است. آشنایی با این نکات می‌تواند از بروز مشکلات جلوگیری کند:
- قراردادهای اجاره معمولاً یکساله هستند. فسخ زودتر از موعد معمولاً شامل جریمه یا از دست دادن بخشی از ودیعه است.
- اگر مالک قصد تخلیه ملک را داشته باشد، باید ۶ ماه قبل اطلاع کتبی دهد.
- مستأجر باید دو ماه قبل از پایان قرارداد، وضعیت خود (تمدید یا تخلیه) را به مالک اعلام کند.
- افزایش اجاره تنها طبق شاخص اجاره‌ای اداره زمین دبی و با اعلام رسمی قابل انجام است.
- مالک وظیفه انجام تعمیرات اساسی را دارد، مگر آنکه در قرارداد خلاف آن قید شده باشد.
نتیجه‌گیری
ثبت رسمی قرارداد اجاره در دبی، نه تنها نشانه‌ای از شفافیت و اعتماد متقابل میان مالک و مستأجر است، بلکه یک الزام قانونی برای برخورداری از خدمات و حمایت‌های دولتی به شمار می‌آید. این ثبت، قرارداد را به یک سند معتبر و رسمی تبدیل می‌کند که می‌تواند در صورت بروز اختلاف، به عنوان مدرک قابل استناد در مراجع قضایی استفاده شود. اگر قصد سکونت یا کار در دبی را دارید و نیاز به اجاره ملک دارید، با پیروی از مراحل قانونی و ثبت قرارداد در سامانه Ejari، از آرامش ذهنی و امنیت حقوقی خود اطمینان حاصل کنید. برای کسب اطلاعات بیشتر با تیم مشاورین املاک عربلند تماس بگیرید.
سوالات متداول
آیا ثبت قرارداد در Ejari اجباری است؟
بله، بدون ثبت در سامانه Ejari، قرارداد اجاره قانونی محسوب نمی‌شود و نمی‌توان از آن برای دریافت خدمات عمومی یا اقامت استفاده کرد.
اگر پیش از پایان قرارداد بخواهم ملک را تخلیه کنم، چه باید کرد؟
باید از دو ماه قبل به صورت کتبی به مالک اطلاع دهید. در غیر این صورت، ممکن است بخشی از ودیعه را از دست دهید یا با جریمه مواجه شوید.
آیا امکان پرداخت اجاره به صورت ماهانه وجود دارد؟
در دبی رایجترین روش، پرداخت به صورت چند چک برای سال است (مثلاً هر سه ماه یک چک). پرداخت ماهانه معمول نیست و به توافق بستگی دارد.
