اگر امروز با افزایش ناگهانی اجارهبها، عدم بازگشت مبلغ ودیعه یا درخواست تخلیه غیر قانونی مواجه شدهاید، بدانید که راهکار نهایی شما مراجعه به مرکز اختصاصی حل اختلاف مالک و مستاجر دبی (Rental Dispute Settlement in Dubai) است که زیر نظر دایره اراضی دبی (Dubai Land Department) فعالیت میکند.
در دبی هیچ مالکی نمیتواند بدون حکم دادگاه آب و برق شما را قطع کند و هیچ مستاجری نمیتواند بدون دلیل قانونی از پرداخت اجاره خودداری کند. اگر قراردادتان در سامانه ایجاری (Ejari) ثبت شده باشد، قانون از شما حمایت میکند. برای حل مشکل ابتدا باید سعی کنید به صورت دوستانه گفتگو کنید و اگر نتیجه نداد، با ثبت شکایت رسمی و پرداخت ۵ درصد از مبلغ اجاره سالانه به عنوان هزینه دادرسی، پرونده را به جریان بیندازید. اکثر این پروندهها در کمتر از ۳۰ روز به نتیجه قطعی میرسند.
چرا اختلافات ملکی در دبی به وجود میآیند؟
بازار مسکن دبی بسیار پرسرعت است و همین سرعت باعث میشود گاهی سوءتفاهمهایی پیش بیاید. بیشترین موارد حل اختلاف مالک و مستاجر دبی (Tenant-Landlord Dispute Resolution in Dubai) مربوط به سه موضوع اصلی است:
- افزایش ناگهانی اجارهبها: مالکی که بدون توجه به شاخص RERA قصد بالا بردن قیمت را دارد.
- تخلیه پیش از موعد: زمانی که مالک بدون دلیل قانونی یا مهلت ۱۲ ماهه، حکم تخلیه میخواهد.
- هزینههای تعمیرات و ودیعه: بحث بر سر اینکه چه کسی باید هزینه تعمیر کولر را بدهد یا چرا پول پیش پس داده نمیشود.
- عدم بازگرداندن ودیعه: اگر مستاجر ملک را سالم تحویل دهد، مالک موظف است مبلغ دیپوزیت را کامل برگرداند.
- قطع خدمات: قطع کردن آب، برق یا تهویه مطبوع توسط مالک جرم محسوب میشود و سریعاً در مسیر حل اختلاف مالک و مستاجر دبی پیگیری خواهد شد.
- عدم پرداخت اجاره: اگر مستاجر بیش از ۳۰ روز در پرداخت اجاره تاخیر کند (مگر اینکه توافق دیگری شده باشد)، مالک حق شکایت دارد.
بیشتر بدانید: اجاره ملک در دبی
نقش مرکز RDC در حل اختلاف مالک و مستاجر در دبی
مرکز حل اختلاف اجاره که به اختصار RDC نامیده میشود، حکم دادگاه تخصصی املاک را دارد. این مرکز برای این ساخته شده که شما درگیر پروسههای طولانی دادگاههای عمومی نشوید. یکی از وظایف اصلی این مرکز، میانجیگری است. یعنی قبل از اینکه قاضی حکمی صادر کند، کارشناسان سعی میکنند دو طرف را به تفاهم برسانند.
در بحث حل اختلاف مالک و مستاجر دبی اگر پرونده به مرحله داوری برسد، رای صادره کاملاً قانونی و لازمالاجرا است. جالب است بدانید که دبی از سیستمهای هوشمند برای این کار استفاده میکند و شما حتی میتوانید به صورت آنلاین روند پرونده را پیگیری کنید.
مراحل ثبت شکایت برای حل اختلاف مالک و مستاجر دبی
اگر از راه گفتگو به نتیجه نرسیدید، باید مراحل زیر را طی کنید:
- ثبت در ایجاری: اگر قرارداد شما در سیستم ایجاری ثبت نشده باشد، RDC عملاً نمیتواند به شکایت شما رسیدگی کند. پس اولین قدم همیشه ثبت رسمی قرارداد است.
- ارسال اخطار رسمی: قبل از شکایت، باید خواسته خود را (مثلاً پرداخت اجاره یا تعمیر خرابی) از طریق ایمیل یا نامه رسمی به طرف مقابل اعلام کنید.
- آمادهسازی مدارک: اصل قرارداد، کپی پاسپورت و امارات آیدی، قبضهای آب و برق و هرگونه چت یا ایمیلی که ثابتکننده ادعای شما است.
- پرداخت هزینه دادرسی: برای شروع فرآیند حل اختلاف مالک و مستاجر دبی، باید مبلغی معادل ۳.۵ تا ۵ درصد ارزش اجاره سالانه را پرداخت کنید. (البته اگر حق با شما باشد، در نهایت این مبلغ از طرف مقابل پس گرفته میشود.)
قوانین افزایش اجارهبها و جلوگیری از درگیری
یکی از بزرگترین چالشها در حل اختلاف مالک و مستاجر دبی، بحث قیمت است. مالک حق ندارد هر چقدر که دوست دارد اجاره را زیاد کند.
- مالک باید حتماً ۹۰ روز قبل از پایان قرارداد، قصد خود را برای افزایش اجاره به صورت کتبی اعلام کند.
- میزان افزایش باید طبق ماشینحساب اجارهبهای RERA باشد. اگر این ماشینحساب بگوید قیمت ملک شما با میانگین منطقه یکی است، مالک حق هیچگونه افزایشی را ندارد.
قوانین تخلیه ملک در دبی
قانون دبی به شدت از امنیت سکونت مستاجر حمایت میکند. برای حل اختلاف مالک و مستاجر دبی در بحث تخلیه، مالک فقط در ۴ حالت میتواند حکم تخلیه بدهد:
- مالک قصد فروش ملک را داشته باشد.
- صاحب خانه بخواهد خود یا فامیل درجه یک در آن ساکن شوند. (به شرطی که خانه دیگری نداشته باشد.)
- ملک نیاز به بازسازی اساسی داشته باشد که با حضور مستاجر ممکن نیست.
- نیاز به تخریب ملک باشد.
در تمام این موارد مالک موظف است ۱۲ ماه زودتر اخطاریه رسمی را از طریق دفتر اسناد رسمی (Notary Public) برای مستاجر ارسال کند.
بیشتر بدانید: قوانین اجاره ملک در دبی
سخن آخر
زندگی و سرمایهگذاری در دبی زمانی لذتبخش است که از حقوق قانونی خود آگاه باشید. فرقی نمیکند که به دنبال خرید ملک در دبی هستید یا میخواهید خانهای اجاره کنید، به هر حال داشتن حامی که به تمام چم و خمهای قانونی آشنا باشد، از بروز هرگونه حل اختلاف مالک و مستاجر دبی پیشگیری میکند.
اگر در میانه چالش ملکی هستید یا قصد دارید با خیالی آسوده وارد بازار املاک امارات شوید، مشاورین املاک عربلند در کنار شما هستند. ما در عربلند امنیت حقوقی شما را تضمین میکنیم تا تجربه شما از خرید ملک در دبی، تجربهای بدون استرس و پرسود باشد.
سوالات متداول
اگر صاحبخانه ودیعه را پس ندهد چه کنیم؟
ابتدا مستندات سلامت خانه (عکسهای زمان تحویل) را آماده کنید. اگر توافق حاصل نشد، باید برای حل اختلاف مالک و مستاجر دبی به مرکز RDC شکایت کنید. معمولاً دادگاه خیلی سریع مالک را ملزم به بازگرداندن وجه میکند.
هزینه شکایت در مرکز RDC چقدر است؟
هزینه استاندارد معمولاً ۵ درصد مبلغ اجاره سالانه است که حداقل آن ۵۰۰ درهم و حداکثر آن معمولاً ۲۰ هزار درهم در نظر گرفته میشود.
آیا بدون وکیل میتوانیم شکایت کنیم؟
بله سیستم RDC به گونهای طراحی شده که افراد عادی هم بتوانند شکایت خود را ثبت کنند، اما برای پروندههای پیچیده، مشورت با یک کارشناس خبره توصیه میشود.
چقدر طول میکشد تا حکم صادر شود؟
در اکثر موارد پروسه حل اختلاف مالک و مستاجر دبی بین ۱۵ تا ۳۰ روز زمان میبرد.
